Sửa đổi luật đất yêu cầu cân bằng năng lực công cộng và thu thập ngân sách

Trong dự thảo sửa đổi luật đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (MAE) đã đề xuất sửa đổi Điều 158 về các nguyên tắc, cơ sở và phương pháp định giá đất.

Về mặt lý thuyết, giá đất phải tuân thủ bốn nguyên tắc: đảm bảo vai trò của bang là chủ sở hữu đại diện và người ra quyết định về giá đất; Sử dụng kết quả giá đất làm tài liệu tham khảo cho nhà nước; theo quy trình định giá thích hợp; và sắp xếp với nhu cầu quản lý nhà nước và thực tế địa phương.

Như vậy, dự thảo đã loại bỏ nguyên tắc định giá đất dựa trên thị trường.

Về bảng giá đất, MAE đề xuất sửa đổi Điều 159, cung cấp hai tùy chọn:

Tùy chọn 1: Các ủy ban của người dân tỉnh sẽ phát hành bảng giá đất cứ sau năm năm một lần, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 của năm đầu tiên của các giai đoạn. Nếu cần thiết, các ủy ban tỉnh có thể điều chỉnh bảng trong năm. Bảng giá đất sẽ dựa trên các khu vực và địa điểm. Đối với các khu vực có bản đồ địa chính kỹ thuật số và cơ sở dữ liệu giá đất, các bảng có thể được đặt cho các lô đất riêng lẻ.

Tùy chọn 2: Bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính phí sử dụng đất và tiền thuê đất khi nhà nước phân bổ đất, cho thuê đất, cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính toán thuế và phí liên quan đến sử dụng đất, quyền thực thi quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, và bồi thường khi bồi thường thuế. Chính phủ sẽ chỉ định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

Do đó, các bảng giá đất địa phương sẽ được ban hành cứ năm năm một lần với các hệ số điều chỉnh hàng năm, một sự thay đổi đáng kể so với phát hành hàng năm của Law Law Law năm 2024.

Nguyễn Quang Huy từ Đại học Nguyễn Trai nói với Việt Nam rằng việc phát hành bảng giá đất cứ năm năm với các điều chỉnh hàng năm phản ánh suy nghĩ linh hoạt, cân bằng sự ổn định pháp lý và khả năng thích ứng thị trường.

HUY lưu ý rằng chu kỳ năm năm giúp các doanh nghiệp lên kế hoạch lâu dài, giảm gánh nặng cập nhật hàng năm của chính quyền địa phương và đảm bảo các chính sách nhất quán, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Trong khi đó, các hệ số điều chỉnh hàng năm cho phép phản ánh kịp thời các xu hướng giá đất, thích ứng với các điều kiện kinh tế xã hội và tránh giá cố định tách ra khỏi thực tế.

Tuy nhiên, các hệ số điều chỉnh tòa nhà phải dựa vào dữ liệu thị trường trong suốt, được cập nhật liên tục với sự tham gia của các bên liên quan. Các hệ số và phương pháp tính toán nên được công khai, với một cơ chế khiếu nại minh bạch để tránh tranh chấp kéo dài, Huy Huy nói.

Huy nhấn mạnh rằng khẳng định vai trò của nhà nước trong việc quyết định giá đất chính phù hợp với bản chất của quyền sở hữu công cộng. Trong nhiều trường hợp, đặc biệt là trong các khu vực có biến động bất thường về giá đất hoặc dấu hiệu đầu cơ, nhà nước cần các công cụ mạnh mẽ để hướng dẫn thị trường, tránh các hậu quả xã hội lâu dài.

Kết hợp giải phóng mặt bằng trong các sửa đổi

Nguyễn Quoc Hiep, Chủ tịch của GP.invest và Hiệp hội các nhà thầu Việt Nam, cho biết phân tách thị trường quyền sử dụng đất chính và phụ là một chính sách hợp lý. Tuy nhiên, để làm cho luật pháp hiệu quả, các điều khoản bổ sung, đặc biệt là về giải phóng mặt bằng, một nút cổ chai kinh tế lớn là cần thiết.

HIEP tuyên bố rằng các bảng giá đất được quy định nhà nước là phù hợp, nhưng chúng phải được nghiên cứu kỹ lưỡng và thực tế.

Đối với các bảng giá đất là khả thi, các tài liệu đầu vào từ các chuyên gia và doanh nghiệp, những người bị ảnh hưởng trực tiếp, rất cần thiết để tránh giá quá cao hoặc thấp, theo ông Hiep nói.

Ông nhấn mạnh việc xem xét các thiếu sót trong Nghị định 71 (về giá đất) và Luật đất đai năm 2024 để đảm bảo sửa đổi hiệu quả.

Hiep nhấn mạnh rằng giải phóng mặt bằng, một vấn đề lâu dài cho nhiều dự án, không có trong dự thảo.

Một vì đất là một tài sản quốc gia thuộc sở hữu của người dân và được quản lý bởi nhà nước, nó là một nguồn tài nguyên có giá trị phải được sử dụng hiệu quả. Điều này đòi hỏi phải giải quyết các tắc nghẽn giải phóng mặt bằng, ông nói.

Hiện tại, chỉ có các dự án đô thị toàn diện mới nhận được hỗ trợ nhà nước để phục hồi đất. Các dự án kinh tế khác phải đối mặt với những thách thức tương tự nhưng bị loại trừ.

Nhà nước nên mở rộng các điều kiện phục hồi đất. Đối với các dự án mà các doanh nghiệp đã bảo đảm khoảng 70 phần trăm đất đai, nhà nước nên hỗ trợ giải phóng mặt bằng còn lại, ông Hiep nói.

Cần phải mở rộng các điều kiện cho các trường hợp nhà nước tiến lên và chiếm lấy đất đai. Đối với các dự án mà các doanh nghiệp đã đồng ý về khoảng 70 phần trăm khu vực, nhà nước sẽ hỗ trợ sự phục hồi và giải phóng mặt bằng khu vực còn lại, ông nói thêm.

Chủ tịch GP.invest kêu gọi Quốc hội và Bộ Nông nghiệp và Môi trường bao gồm giải phóng mặt bằng như một sửa đổi cụ thể. Chỉ sau đó, luật pháp mới có được và hiệu quả trong thực tế, ông Hiep nói.

Nguyen le